Тема кадастровой оценки по-прежнему остается одной из самых горячих тем для предпринимателей. Из одного ресурса в другой кочуют страшные новости, когда нежданно-негаданно на владельца недвижимости сваливается налог, многократно превышающий его ожидания.

Много таких историй и в практике общественного омбудсмена, поскольку именно бизнес раньше других ощутил на себе последствия расчета налогов от кадастровой стоимости. И практически всегда кадастровая стоимость определена неточно, но, чтобы доказать это, предпринимателям приходится тратить уйму времени и денежных средств.

Причины таких ошибок озвучены давно. Это и отсутствие единых методик, и порочная система отбора исполнителя по государственному контракту, и низкая квалификация оценщиков. Особенно страдают северные регионы. Местные оценщики, хорошо знающие свой рынок, имеющие наработанные базы данных в условиях неразвитых рынков недвижимости, массово проигрывают конкурсы приезжим, поскольку себестоимость их работ, учитывая гарантии северянам, значительно выше. В результате демпингующие "варяги" за три месяца, не выезжая в субъект, выполняют работу и благополучно забывают о ней. А предприниматели тщетно пытаются понять, почему квадратный метр недвижимости в удаленном городе стоит в полтора раза дороже, чем в республиканском центре.

Понимание, что эту ситуацию необходимо менять, привело к тому, что в течение 2013-2014 годов рабочая группа АСИ по совершенствованию оценочной деятельности, рабочие группы минэкономразвития, экспертное сообщество проделали поистине титаническую работу и представили в Госдуму проект закона, предусматривающий практически полную перезагрузку государственной кадастровой оценки путем внесения изменений в закон об оценочной деятельности. В июне прошлого года закон был принят. Началась работа над подзаконными актами. Летом этого года вышло долгожданное разъяснение Пленума Верховного Суда N 28, снявшее практически все вопросы в сфере применения изменений для случаев судебного оспаривания результатов кадастровой оценки.

Предприниматели получили пусть не идеальную, но все-таки понятную систему определения кадастровой стоимости и оспаривания ее результатов, которая к тому же могла и должна была совершенствоваться и развиваться, например в части работы комиссий по оспариванию, подачи замечаний к проекту кадастрового отчета. Стало возможно планировать на 2-3 года затраты на земельный налог, налог на имущество. Казалось бы, долгожданный баланс интересов найден. И вдруг в конце августа на обсуждение в экспертное сообщество поступает проект закона "О государственной кадастровой оценке", подготовленный минэкономразвития в соответствии с данным ему поручением.

Конечно, разговоры о необходимости возврата государственной кадастровой оценки (такая система существовала до 2010 года) субъектами велись и раньше. Против выступало оценочное сообщество, поддерживаемое предпринимателями, полагающими, что государственные оценщики в первую очередь будут реализовывать задачи наполнения бюджетов. Но, по-видимому, сложная экономическая ситуация и "выпадающие" в результате оспаривания кадастровой стоимости доходы сделали аргументы субъектов более весомыми.

Практика показывает, что далеко не все в кадастровой оценке зависит от оценщика. Определяющее значение имеет качество информации в государственном кадастре недвижимости. А оно удручающее. Кадастровые оценщики могут рассказать про десятки случаев, когда, по данным кадастра, погреб имел несколько тысяч этажей, а квартиры - площадь, равную небольшому микрорайону. А сколько менее заметных ошибок, а сколько объектов, вообще не имеющих никаких данных, кроме наименования. А оценить нужно все, таковы требования государственного контракта. По сути независимый оценщик выступал в этой ситуации в качестве "мальчика для битья", поскольку наполнение кадастра достоверными данными не в его полномочиях. И в первую очередь в этом должны быть заинтересованы собственники, органы исполнительной власти субъектов и местного самоуправления.

Так даст ли этот маневр - передать кадастровую оценку государственным бюджетным учреждениям - ожидаемый и, главное, быстрый эффект? Ведь результатом государственной кадастровой оценки, согласно Налоговому кодексу, должна стать экономически обоснованная база для налогообложения, позволяющая предпринимателям не просто осуществлять свою деятельность, но и достигать ее цели - получения прибыли.

Увы, законопроект не дает ответ на эти вопросы. Да он вообще мало на какие вопросы дает ответ, поскольку производит впечатление этакого "рамочного" закона, под который потребуется разработка большого числа нормативных правовых актов и ведомственных документов. Эти документы и будут содержать "начинку" закона. При беглом прочтении законопроекта таких документов можно насчитать более десятка. Принятие закона без одновременного утверждения этих документов сделает его неработающим, не позволит получить полную и ясную картину "новой" государственной кадастровой оценки. А что может быть губительнее для бизнеса, чем постоянное изменение правил игры.

Хотя на некоторые вопросы предпринимателей возможно ответить уже сейчас. Например, будет ли легче оспаривать кадастровую стоимость. Думаю, что нет. Единственный плюс - это отсутствие требования о предоставлении экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков в межведомственную комиссию, где и будет рассматриваться заявление. Предприниматели давно предлагали исключить этот документ как избыточный, и можно было бы сказать, что их предложение услышано. Но появление в тексте проектируемого закона "мотивированного заключения по отчету оценщика" неведомого "уполномоченного органа" (можно предположить, что это территориальные органы Росимущества) свидетельствует о том, что не все так просто.

Интересна и сама межведомственная комиссия, в состав которой, в дополнение к уже имеющимся чиновникам, предлагается включить представителей территориальных налоговых органов и Банка России. И никаких представителей предпринимательского сообщества, что, по меньшей мере, странно.

А вот рекомендации в области определения кадастровой стоимости будет давать федеральная межведомственная комиссия. И в составе этой комиссии ни одного оценщика, ни одного представителя саморегулируемой организации или хотя бы Совета по оценке минэкономразвития. Зато есть представитель Счетной палаты. Трудно представить, что все они настолько сведущи в области кадастровой оценки, чтобы давать рекомендации, касающиеся методики ее проведения.

Опубликовано в РГ-Бизнес N1015 от 15 сентября 2015 г.